Prolog: Původně jsem se chtěl rozepisovat o tom, jaká negativa s sebou přináší dlouhodobé zadlužování. Ale tuto práci začali v poslední době dělat i profesionální novináři, tak se moc rozkecávat nebudu. Aspoň se o to pokusím ....

Ke konci roku 2005 byly domácnosti v Česku zadluženy víc než 400 miliardami korun. Spotřební úvěry odmítám z principu, to je asi jasné ze stati o rozvinutých a rozvojových ekonomikách. Opravdu upřímně nechápu úředně dospělé svéprávné lidi, kteří nejsou schopni si utrhnout od huby a našetřit třeba deset patnáct tisíc, ale přitom si klidně vezmou spotřebitelský úvěr ve stejné výši a dobrovolně si tak na sebe upletou bič v podobě povinných splátek a ještě přeplatí na úrocích. Vidím v tom projev určité nezralosti vůle. Kdo nedokáže sám sobě poručit a neušetří si na něco, co potřebuje, je vůbec "ekonomicky dospělý"? Nikdy nezapomenu, jak mě někdy v pubertě štvalo, když jsem musel poslouchat příkazy rodičů a jak jsem při získání ekonomické soběstačnosti (zdůrazňuji: nikoli s příchodem mého osmnátého roku života, tedy plnoletosti, ale až o čtyři roky později, kdy jsem si sám začal plnohodnotně vydělávat) zaplesal, že si konečně budu dávat příkazy jenom já sám. Nejen právo, ale i schopnost poručit sám sobě považuji za jeden ze znaků dospělosti. Samozřejmě vůbec nepředpokládám, že by si rozumný člověk snad koupil věc, kterou vůbec nepotřebuje, bez úvěru i s úvěrem.

Hodně z té výše uvedené závratné sumy jsou ale úvěry na bydlení, bohužel nejde poznat, kolik lidí si je bere z nutnosti (potom je zadlužení nezbytné, a tudíž nutně správné) a kolik lidí si ve své aktuální lehkomyslnosti či v opojení rozežraností ukusuje sousto, které z důvodu nepředvídatelnosti dlouhodobého vývoje hospodářství i svých osobních financí nemusí být schopni spolknout. Nemůžu ale neuvést pár drobností, které se týkají všech a o kterých se donedávna vůbec nemluvilo. Žadatelům o úvěr je bankéři ani developeři samozřejmě neříkají nikdy:

1) Že fixace úrokové sazby na hypotéku ze strany banky platí na určitou dobu a po jejím skončení bude v budoucnu následovat nárust splátek.

2) Že při anuitním splácení hypoték (tj. placení pořád stejné částky, která obsahuje úroky i splátku jistiny dluhu, jejichž poměr zastoupení se v čase protisměrně mění) se v prvních letech platí skoro výhradně úroky, samotný dluh vůči bance klesá jen velmi pomalu a případné nestandardní ukončení hypotéky (nucený prodej, propadnutí zástavy bance) s sebou přinese podstatné ztráty. Téměř jistě se dlužníkovi nikdy nevrátí zaplacené úroky (=splátky v prvních letech), snad se mu s bídou podaří zaplatit dluh bance a možná dokáže aspoň zčásti obnovit své vlastní vložené úspory - to by se stalo tehdy, pokud by prodal po několika letech užívání nemovitost za stejnou cenu, za jakou ji pořídil, a to se patrně každému nepodaří (viz bod 4).

3) Že se chystá omezení daňové uznatelnosti úroků z hypotéčních úvěrů, limit patrně klesne z 300000 Kč na 150000 Kč ročně, zároveň se očekává zvýšení úrokových sazeb.

4) Že prodej nemovitosti zatížené hypotékou v případě finančních potíží dlužníka, který se dnes prezentuje jako naprostá samozřejmost a brnkačka, není a zejména v budoucnu vůbec nebude jednoduchý.

Proč? I když se o tom mlčí, trh nemovitostí v Česku zažívá v posledních letech klasický útok nájezdníků, čili masivní vstup ziskuchtivých firem disponujících volným kapitálem a prahnoucí po jeho zhodnocení. Začalo to hypermarkety, velkosklady, průmyslovými zónami, teď jsou hitem stavby pro bydlení. Jakmile nájezdníci ucítí zisk, ihned se svým kapitálem vletí do nějakého odvětví a začnou masivně produkovat to, co zisk slibuje. Bohužel, jako správné stádo moc nepřemýšlí a řídí se pravidlem "kdo dřív přijde, ten dřív mele". Proto se daný trh brzy nasytí a je zavalen neprodejnými výrobky. Někdo vydělá, někdo ztratí. Obávám se, že tato chvíle se v Česku neodvratně blíží. Už dnes developeři neprodávají jen jednotlivé parcely, ale zbavují se naráz desítek tisíc metrů pozemků najednou, na kterých nepochybně chtěli původně budovat satelity a pochopili, že už je nepostaví. Staré nemovitosti cenově stagnují či padají a optimistická vyjádření realitních "odborníků" šířená (často záměrně) v médiích na tom nic nezmění. K novým bytům nabízejí zdarma auta, přesto se staví dál. Pozemky ležící ladem relativně nic nestojí, ale budovy mají provozní náklady a okamžitě po dokončení neúprosně zastarávají. Nájezdníci potřebují uvolnit svůj kapitál za účelem jeho naládování do jiné ziskové příležitosti (třeba do vesmírné turistiky;-).

A pokud bude trh zaplaven volnými novými domy a byty, prodávanými se slevou, aby se jich nájezdníci konečně zbavili, proč by proboha někdo kupoval použitou nemovitost s hypotékou, když si může za stejnou nebo nižší cenu koupit nemovitost novou?

To vše činí zejména z příjemců velkých hypoték novodobé otroky, kteří jsou odsouzeni k mnohaletému honění peněz a takřka bezvýhradného přijímání veškerých jakkoli ultimativních návrhů týkajících se práce, neboť hrozící ztráty mají až likvidační charakter. O možném patologickém chování pod tlakem můžeme jednom spekulovat a přát si, aby k němu nikdo nebyl donucen.

Na závěr mám jednu jedinou pozitivní zprávu, byť její pozitivita spočívá v jevu nazývaném morální hazard - tedy v něčem, co je špatné, ale protože to dělají všicni, zaručuje to faktickou beztrestnost. Pokud bude trh nemovitostí dlouhodobě v krizi a neplatičů bude relativně hodně, banky nebudou mít téměř žádnou šanci prodávat zastavené nemovitosti. Na trhu bude přece plno nových nemovitostí se slevou, kterých se nájezdníci budou chtít zbavit, nepočítaje staré, velmi často zrekontruované objekty. A tak bankám nezbyde než být vůči dlužníkům bezmezně tolerantní a exekuci volit až jako úplně poslední prostředek. Ale nastane tato situace - kdoví? To je hold riziko morálního hazardu.